როგორ არ დავრჩე უბინაოდ? – ყველაფერი სესხის აღებისა და ბინის გაქირავების შესახებ

რა ბერკეტები არსებობს იმისთვის, რომ ადამიანი, რომელსაც სესხი აქვს აღებული, ქუჩაში არ აღმოჩნდეს? ან პირიქით, როგორ უნდა აიძულო დამქირავებელი, გადაუხდელობის შემთხვევაში შენი ბინა დატოვოს? „საზოგადოება და ბანკების“ დამფუძნებელი გიორგი კეპულაძე ხსნის, რა საფრთხეები და შესაძლებლობები არსებობს.

რა უნდა გაითვალისწინოს მსესხებელმა, რომ არ გამოასახლონ?

ასეთი რჩევები უადგილოდ ჟღერს ხოლმე, მაგრამ მაინც… კარგად უნდა დავფიქრდეთ, გვჭირდება თუ არა სესხი, მაგრამ ვინც მევახშეს მიმართავს, მას უკვე გამოუვალი მდგომარეობა აქვს. ძირითადად, მსესხებლები საშუალო ფენის წარმომადგენლები არიან, დაუდასტურებელი შემოსავლით, რის გამოც ბანკი მათ სესხს ვერ და არ აძლევს. მათ სხვა არჩევანი აღარ რჩებათ, გარდა იმისა, რომ კერძო გამსესხებლისგან უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი აიღონ.

ამ დროს, რა თქმა უნდა, ძალიან მნიშვნელოვანია, მსესხებელი კარგად გაეცნოს ხელშეკრულების ყველა პირობას, რისკებს, გათვალოს, რა მოხდება, თუ შემოსავალი შეუმცირდა და ვეღარ გადაიხადა, თუმცა რადგანაც ადამიანს ძალიან სჭირდება ეს სესხი, ისეთ პირობებზეც თანხმდება, რომელსაც სხვა დროს არ დათანხმდებოდა.

ბევრი შემდეგ ვეღარ ახერხებს გადახდას. მსგავსი სესხის აღებისას უძრავი ქონება ხშირად იაფად შეფასდება ხოლმე. სესხადაც შეფასებული თანხის მხოლოდ ნახევარს თუ აძლევენ. გადახდის გრაფიკიც სხვანაირია. თუ ბანკში ყოველთვიური გადახდისას პროცენტსაც აკლდება და ძირ თანხასაც, კერძო გამსესხებელთან მხოლოდ პროცენტს იხდი, ძირი თანხა კი, როგორც იყო, ისე რჩება. ეს საკმაოდ მძიმე ტვირთია.

თუკი ადრე მსესხებელს თავად შეეძლო, სახლი თუ ქონება გაეყიდა და ვალი ასე გადაეხადა, ახლა კანონი ამას კრძალავს. რატომ?

ეს წესი 2018 წლიდან შეიცვალა. კერძო გამსესხებლებს უცხოურ ვალუტაში სესხის გაცემა აეკრძალთ. აეკრძალათ სესხის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფაც, თუმცა ამ რეგულაციამ არ გაამართლა. კერძო გამსესხებლებმა დაიწყეს ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება, გამოსყიდვის უპირატესი უფლებით. ეს ნიშნავს, რომ მსესხებელი გამსესხებელს გარკვეული თანხის სანაცვლოდ ბინას უფორმებს, თუმცა იტოვებს უფლებას, თანხის დაბრუნებისას ეს ბინა თავადვე გამოისყიდოს.

რეალურად ყიდის ბინას და შემდეგ ისევ ყიდულობს?

დიახ. აქვს ამის უფლება. 2016-2018 წლებში დაახლოებით 1465 ასეთი ხელშეკრულება იყო დარეგისტრირებული. მომდევნო ორ წელიწადში – 11 ათასს გადასცდა, თითქმის რვაჯერ მეტი. ეს იმას ნიშნავს, რომ გამსესხებლებმა კანონმდებლობაში ხვრელი იპოვეს. რეგულაციებმა არ იმუშავა. რაღაც სხვა გზა არის მოსაძებნი, რომ ამ ღარიბ ქვეყანაში ხალხი კიდევ ვალის ტვირთის ქვეშ არ აღმოჩნდეს.

როდესაც ბანკი კლიენტს სესხს არ აძლევს, ესე იგი, ხედავს, რომ ის ვალის გადამხდელი არ არის, ყოველ შემთხვევაში ეჭვი ეპარება ამაში. იქნებ მართლაც სჯობია, რომ ადამიანი კერძო მსესხებელთან კი აღარ წავიდეს, ვისთან ხელშეკრულების დადებითაც შესაძლოა უძრავი ქონება დაკარგოს, არამედ თავიდანვე გაყიდოს ბინა და აღარ აიღოს ვალი?

ბანკის ინტერესი სესხის გაცემაა. თუ არ გვაძლევს, ესე იგი, ვერ ვაკმაყოფილებთ პირობებს. სესხი პრობლემას ვერ მოგვიგვარებს და მართლაც სჯობს არ ავიღოთ. მაგრამ იყო შემთხვევები, როდესაც საპროცესო გარიგებისთვის იღებდნენ თანხას ან სამკურნალოდ. ძალიან რთულია ასეთ დროს ადამიანს უთხრა, არ აიღოო. მაგრამ, სამწუხაროდ, ეს კარგად არ მთავრდება ხოლმე. პირამიდასავით არის. ერთი ბანკის სესხს გადაფარავ, მერე მევახშესთან წახვალ, მერე – მეორე მევახშესთან და საბოლოო შედეგად გამოსახლებას ვიღებთ.

სესხის სანაცვლოდ ყოველთვის იდება უძრავი ქონება?

მევახშეები, ძირითადად, უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებს გასცემენ. მათი ინტერესი ხშირად სწორედ ამ უძრავი ქონების დაპატრონება და პლუს დიდი სარგებლის მიღებაა, რადგან მათი საპროცენტო განაკვეთი ბანკისაზე გაცილებით მაღალია.

რამდენია?

თვეში საშუალოდ 2-3 პროცენტი, წლიურად ეს 36 პროცენტამდე გამოდის. სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, წლიური ეფექტური პროცენტი 50-ზე მეტი არ უნდა იყოს, მაგრამ თვიური 3 პროცენტიც ძალიან დიდი ტვირთია, რადგან ძირ თანხას არაფერი აკლდება. მაგალითად, 20-ათასლარიან სესხზე, ყოველთვიურად 600 ლარს იხდი და ძირი თანხა მაინც რჩება.

გამოდის, კანონი ვერ იცავს მოქალაქეს?

რეგულაციები ჩაიდო თითქოს, მაგრამ საპირისპირო შედეგი მივიღეთ. ხშირად ხდება მსოფლიოში, რომ რეგულაციას უკუშედეგი მოაქვს და ჩვენთანაც იგივე მოხდა. კიდევ უფრო გაზრდილი და მძიმე ხელშეკრულება მივიღეთ, ვიდრე მანამდე, იპოთეკის ხელშეკრულება იყო.

არის რამე მექანიზმი თავის დასაცავად, მაგალითად, სესხის გადავადება?

კერძო გამსესხებლები საკმაოდ ხისტები არიან ხოლმე, როდესაც საკითხი ვალის რესტრუქტურიზაციას ეხება, როგორც ეს ბანკში შეიძლება მოხდეს. ბანკის ინტერესი არ არის უძრავი ქონების დაპატრონება. ბანკის ინტერესი დროულად თანხის მიღებაა. მევახშე კი ყველა შანსს გამოიყენებს, რომ სახლი იაფად ჩაიგდოს ხელში.

რაც შეეხება უშუალოდ გამოსახლებას, აქ როგორ მიდის პროცესი?

ჩვენთან საპოლიციო გამოძახება აკრძალულია. პოლიცია მდგმურსაც ვერ გამოასახლებს ბინიდან. არ აქვს ამის უფლება. ამ გადაწყვეტილებას მოსამართლე იღებს. მოსამართლე იღებს გადაწყვეტილებას ქონების აუქციონზე გაყიდვაზეც. სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ აღსრულების ბიუროს ოჯახის გამოსახლება ევალება. გულისმომკვლელია, მაგრამ იურიდიულად სწორი.

იგივე პრობლემაა, როდესაც ადამიანი აქირავებს ბინას, მაგრამ დამქირავებელი რაღაც დროის შემდეგ გადახდაზეც უარს ამბობს და ბინის დატოვებაზეც. ამ სიტუაციაში როგორ შეიძლება თავის დაცვა?

აუცილებელია ხელშეკრულების გაფორმება და მასში ყველა პირობის გაწერა, მათ შორის იმისაც, რომ გადაუხდელობის შემთხვევაში, დამქირავებელმა ბინა უნდა დატოვოს. ხელშეკრულების დადებისას გამქირავებელი, გადასახადის სახით, ქირის 5 პროცენტს იხდის. ბევრს არ უნდა ამ თანხის გადახდა და ამიტომ ზეპირ შეთანხმებას სჯერდება.

თუ ხელშეკრულების პირობები დაირღვა?

ამ შემთხვევაში გამქირავებელს შეუძლია სასამართლოს მიმართოს.

სასამართლო შეიძლება წლობით გაიწელოს.

კი, ეს პრობლემაა. სამწუხაროდ, ამ საკითხის მოსაგვარებლად კანონმდებლობაში რეალური ბერკეტი ჯერჯერობით არ არის.

მართლაც ხდება ისე, რომ მეპატრონემ დამქირავებელს შეიძლება წყალი, გაზი, დენი შეუწყვიტოს იმ იმედით, რომ სახლიდან გააძევოს?

კი, შეიძლება მივიდეს და თვითონაც სახლში დაჯდეს, მაგრამ ეს კანონით რეგულირებული არ არის. ეს ყველაფერი საპოლიციო გამოსახლების აკრძალვამ ქნა. თავის დროზე საპოლიციო გამოსახლება გამოსახლებების რიცხვის შესამცირებლად აკრძალეს, მაგრამ შემდეგ ეს გამქირავებლებსაც შეეხო.

თუ სასამართლომ, მაინც, თუნდაც თვეების შემდეგ დაადგინა, რომ დამქირავებელი უნდა გამოასახლოს, შეუძლია გამქირავებელს მისგან მატერიალური ზარალის ანაზღაურება მოითხოვოს, ანუ იმ თვეების ქირა, რომელიც არ გადაუხადა?

ყველაფერი მაინც სასამართლომდე მიდის. შეუძლია მატერიალურ ზარალზე ედავოს, თუმცა ბევრს არ ჰყოფნის ნერვები, თვეების განმავლობაში გაჭიმულ სასამართლოს ბოლომდე მიჰყვეს.

radiotavisupleba.ge